El fondo de reserva en las comunidades de propietarios
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¿Cómo aprobar una derrama en las comunidades de vecinos?

Una derrama  es una cuota con finalidad recaudatoria para hacer frente a un determinado gasto que no estaba previsto entre los gastos comunes y corrientes de la Comunidad.  Se trata de una cuota extraordinaria, fuera de los presupuestos ordinarios de la comunidad de vecinos, que por lo general tienen carácter urgente, y se recurre a ellas cuando no hay suficientes fondos.

 Por esto aconsejamos, que las cuotas  comunitarias, no sean demasiado ajustadas y aplicar el Fondo de Reserva para imprevistos o gastos de conservación, que los administradores incluimos en el presupuesto de gastos ordinarios presentado en cada ejercicio anual.

La finalidad de las derramas a veces son obligatorias, y otras son de carácter libre, en función de las decisiones o acuerdos tomados por los propietarios para cubrir los gastos extraordinarios para obras de mejoras.

Por lo general, las derramas son obligatorias siempre que sea para hacer frente a obras necesarias y de conservación del edificio u obras de accesibilidad obligatorias o para cubrir gastos sobrevenidos de carácter urgente, o de reparaciones como por ejemplo  filtraciones cuando el fondo no es suficiente como hemos dicho, o para el pago de gastos judiciales si la comunidad ha procedido a alguna reclamación por parte de la comunidad, o bien para rehabilitaciones del edificio o ITE.

            ¿Cuáles son los requisitos para que se apruebe una derrama?

Las juntas de propietarios son el lugar donde se decide todo, así que si no se puede acudir a una convocatoria, lo mejor es pedir información o representación al presidente de la comunidad o al administrador de la finca.  Los requisitos para que pueda aprobarse una derrama es que se convoque debidamente son:

  • una junta extraordinaria a tal efecto,
  • incluyendo en su orden del día tal circunstancia
  • y que, una vez celebrada dicha ajunta, la derramasea aprobada por los presentes.

Dichas derramas se acordarán  en función del quorum exigido para ese acuerdo en cuestión, como bien sabemos existen diferentes  votaciones que se pueden exigir como el mayoría simple, unanimidad, 3/5…. Etc.

            ¿Existe algún límite en la cuantía de la derrama?

De nuevo, la LPH no establece ni máximos ni mínimos, así como duración, aunque sí que se distinguen las obras necesarias de las que no lo son. Para las primeras, «no hay límite máximo en la cuantía y la junta de propietarios podrá acordar la derrama que sea necesaria para el pago de la misma.

Para obras de mejoras, las derramas no pueden superar el importe de 3 mensualidades de cuota ordinaria para los propietarios en todo caso, en ambos supuestos, para que las derramas no sean gravosas, se puede girar en varios plazos y en otros solicitar financiación.

¿Cómo se reparte el pago de la derrama entre los vecinos?

Existen dos maneras:

  • El primer método por coeficiente de participación resulta de aplicar el coeficiente asignado en la escritura del inmueble al importe total a recaudar. La cuota resultante variará para cada propietario en función de este coeficiente, que a su vez, será mayor cuanto más grande sea la superficie de nuestra vivienda.
  • El segundo método, a partes iguales, resulta de dividir el gasto a realizar entre todos los vecinos, por lo que la cuota resultante es igual para todos. Esta forma de pago requiere del acuerdo explícito por unanimidad de todos los propietarios.

Otras veces en los estatutos de la finca quizá se haya establecido una forma de participación, En este caso, lo establecido por los estatutos tiene preferencia».

¿Qué pasa si un vecino se niega a pagar?

Una vez que se ha adoptado el acuerdo de derrama en junta, es vinculante para todos los propietarios, incluidos los que se han opuesto a ello. Por ende, si alguno de los vecinos se niega a pagar, adquirirá la condición de moroso, sin perjuicio de su derecho a impugnar judicialmente el acuerdo.

Lo correcto en estos casos, será tratar de reclamar el pago de forma amistosa, y si el propietario sigue sin pagar, proceder judicialmente contra dicho vecino mediante acuerdo tomado en junta, requisito indispensable si no se quiere producir indefensión.

Para ello, primeramente, se iniciará un procedimiento monitorio, consistente en el apercibimiento por vía judicial.

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