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Vecinos molestos, ¿qué hacer? Como acabar con las actividades molestas.

Vivir en comunidad no siempre es sencillo. Hay que respetar una serie de reglas y normas de convivencia, para que todo vaya bien, pero, ¿qué pasa si se plantean problemas por actividades molestas?  Los problemas de ruidos son de los más frecuentes,

O a causa de la existencia de un vecino que realiza actividades que perturban la tranquilidad en un inmueble, o como consecuencia del quebranto de las relaciones de vecindad y buena convivencia.

¿Cuándo se considera que un ruido es molesto?

No hay una norma estándar respecto a los niveles de ruido permitidos, depende de las normativas municipales que establecen los niveles y limites en las instancias.

Pero estos problemas de ruidos,  malos olores  o de convivencia, no son los únicos.

Las situaciones de actividades molestas en las comunidades de propietarios, pueden ser muchas y muy diversas, y para saber, que es todo lo que puede entenderse como una actividad molesta dentro de una comunidad de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal, señala en su artículo 7.2 cuales son estas actividades:

Actividades Molestas: Estas actividades, son  los ruidos, ocasionados frecuentemente por establecimientos de hostelería, bares, discotecas; el ejercicio de un determinado tipo de actividad en el interior de uno de los pisos, que provoque un tránsito excesivo de personas en un horario que no es el apropiado, etc.

Actividades Insalubres: estas actividades son aquellas que suponen un riesgo para salud, por lo que pueden ser de ejemplo la guarda de animales, ya sean domésticos o no domésticos que puedan contagiar determinadas enfermedades; el ejercicio de actividades de hostelería sin reunir los requisitos de evacuación de humos y olores; la acumulación de despojos orgánicos o resto en estado de putrefacción,…etc.

Actividades Peligrosas: almacenar en un piso sustancias altamente peligrosas por ser inflamables o explosivas; realizar en la vivienda experimentos o pruebas científicas que puedan suponer para el resto de vecinos.

            Actividades Ilícitas: ejercicio de actividades industriales o explotación de un negocio en contra de las normas urbanísticas que expresamente lo prohíben, o sin estar en posesión de las oportunas licencias.

¿Como acabar con esto?

Cuando se producen algunas de estas causas, y la persona  o vecino causante, no atiende a razones ni se está dispuesto a negociar para alcanzar un acuerdo, la desesperación puede aparecer: ¿Puedo denunciar a la comunidad de vecinos por el ruido excesivo o malos olores?, ¿recoger firmas para echar al vecino molesto?, ¿denunciar por ruidos molestos al vecino?

Una de las herramientas que los vecinos tienen a su disposición para poner fin a las actividades molestas es la acción de cesación.

Para poder ejercitarla un requisito que deben cumplir estas actividades es la de permanencia y notoriedad. Es decir, no cabe ejercer la acción de cesación si ocurren de forma puntual o no se dan de forma repetitiva o recurrente.

¿Qué debemos hacer? ¿Cuáles son los pasos a seguir?

1º.-  Intento de Acuerdo o requerimiento amistoso:

Como en cualquier otro conflicto vecinal, para conseguir el cese de la actividad molesta, lo primero es tratar de resolver el problema por la vía amistosa, directamente o a través de otras personas, como el administrador o el presidente de la comunidad, de un modo conciliador, que evite pasar a mayores.

Una vez se haya procedido dicha comunicación el requerimiento, deberá realizarse por escrito, de manera fehaciente, por lo que es recomendable hacerlo mediante  una carta o burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido, o en otros casos, mediante un requerimiento notarial, exponiendo el problema, con la finalidad de llegar a una solución y advirtiendo de que si no cesan las mismas, se iniciarán acciones judiciales.

2º Denuncia Administrativa, Si el vecino apercibido hace caso omiso de los requerimientos que recibe, existen varias vías.

  1. Una de ellas es dirigirse a la administración competente, como por ejemplo el ayuntamiento de la localidad en caso de que los ruidos sean la actividad molesta.

ó Interponer una denuncia administrativa. Probablemente la opción más eficaz para solucionar el problema  puede ser llamar a la policía para que acudan inicien el procedimiento, con lo que el Ayuntamiento tomará las medidas oportunas. y en caso de ruidos tomen la mediciones correspondientes comprobando el nivel o límites establecidos y lo mismo para el otro tipo de actividades molestas descritas en este artículo.

  • La otra se basa en la posibilidad que contempla la norma para iniciar acciones judiciales, para lo cual deberá celebrarse una reunión extraordinaria de propietarios que autorice al presidente a hacerlo.

3º.- Toma de Acuerdo de Acción de Cesación en la celebración de una Junta de Propietarios.

2º) Si tras el requerimiento no se produce el cese inmediato  en el plazo establecido, de la actividad prohibida, dañosa, molesta o insalubre, deberá ser convocada la Junta de Propietarios al objeto de que sea concedida autorización al Presidente para proceder a ejercitar la “acción de cesación” dentro de un procedimiento judicial y el acuerdo de los propietarios.

La comunidad no podrá sancionar al propietario u ocupante infractor sin ese acuerdo previo en junta de propietarios.

4º.- Procedimiento Judicial:

Cabe la posibilidad de solicitar en la demanda que el Juez decrete la cesación inmediata de la actividad bajo advertencia al demandado, de incurrir en un delito de desobediencia e Igualmente solicitar aquellas medidas que se considere oportunas para asegurar que se cumpla la orden de cesación de la actividad.

Es importante  y necesario, contar con pruebas que demuestren que el vecino ha sido advertido con anterioridad, de que está causando molestias a otros comuneros, mediante estos medios de comunicación fehaciente testigos y otras pruebas que dejen claro la existencia de las actividades molestas denunciadas, grabaciones de cámaras de video-vigilancia etc.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, el juzgado podrá establecer distintas medidas:

  • La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino  infractor o persona que venga usando el piso o local.
  • La indemnización de daños y perjuicios.
  • Privación al dueño u ocupante del uso de la propiedad durante un máximo de tres años.

Cuando quien comete la infracción es el tercero ocupante del piso o local y no el propietario directamente, el Juzgado se pronunciará sobre el lanzamiento personal del ocupante, es decir, se le echa del piso o local, y se declara la extinción de los derechos que, relativos a la vivienda o local, éste tuviera, de forma que una vez efectuado el lanzamiento, el propietario podrá volver a alquilarlo o cederlo, siempre que no se siga con la misma actividad ya sancionada, pudiendo en ese caso la Junta solicitar la privación de la propiedad al propiedad.

Finalmente, en la demanda podrá contemplarse la indemnización de daños y perjuicios, eso sí, por los daños “materiales” causados, siempre que se acredite suficientemente la causa por la cual se exige la indemnización.

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