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Con anterioridad a la última reforma, ya se habían adoptado en anteriores reformas de la Ley de Propiedad Horizontal, medidas específicas para atajar la morosidad, en las comunidades de propietarios, como vienen siendo, la prohibición del derecho al voto del propietario con cuotas impagadas o la imposibilidad de impugnar acuerdos judiciales del mismo, así como ahora, el propio procedimiento monitorio especial del artículo 21, que vuelve a ser reformado.
Desde el 16 de junio de 2022 las comunidades han aumentado recursos para luchar contra la morosidad gracias a la modificación del artículo 21, que hace referencia a las medidas disuasorias frente al impago en las Comunidades de propietarios., y que además pretende agilizar la reclamación judicial de los mismos, a través del procedimiento monitorio especial de las comunidades de propietarios.
El objetivo de estas nuevas medidas es tratar de persuadir a los propietarios de cumplir sus obligaciones de pago de todos los gastos ordinarios y extraordinarios y, que contribuyan a la aportación del fondo de reserva.
La gran novedad es que para conseguir estos fines se otorga a las comunidades a través de la celebración de la Junta de propietarios, de una capacidad sancionadora para actuar contra el moroso privándole, al mismo tiempo, del uso de instalaciones y elementos comunes no indispensables, normalmente destinados al ocio como son jardines, zonas de recreo o piscinas, o bien instalaciones comunes de una manera temporal , siempre y cuando las medidas tomadas, como la aplicación de intereses, siempre y cuando estas no sea con carácter abusivo y con sus limitaciones lógicas en relación a la deuda y situación en concreto y permitiendo que se puedan incluir en los Estatutos, lo cual al implicar la modificación del Título constitutivo requerirá para su constancia la unanimidad.
La nueva regulación del proceso monitorio en especial para la reclamación de deudas comunitarias permite que se puedan, acudir en principio a medidas o acuerdos extrajudiciales utilizando la mediación o el arbitraje, desde mi punto de vista profesional, considero que es necesario que se haya aprobado en la comunidad los acuerdos pactados con el deudor, se firme un compromiso de pago en su caso, con un calendario de pagos e importes, pudiendo añadir los gastos en los que haya incurrido la comunidad para su reclamación.
El precitado artículo 21, como novedad permite, reclamar las deudas futuras a las vencidas en el momento del acuerdo liquidatorio hasta el momento de su notificación.
Establecer los intereses moratorios que se generaran de forma automática desde el vencimiento del crédito comunitario, no siendo necesario requerimiento previo.
Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas sin necesidad de que el acreedor preste caución.
Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención , así como los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán cargo del deudor tanto si atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso.
El art. 21 LPH establecía como un requisito para utilizar este procedimiento que el acuerdo de la junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda, se notificase al propietario afectado, que no es más que un requerimiento extrajudicial de pago, y aunque un medio muy habitual de comunicación es el empleo del correo electrónico,, siempre es conveniente que se realice a través de medios fehacientes conforme a derecho, como la emisión un burofax o el correo certificado con acuse de recibo En caso de imposibilidad de la comunicación, según establece el art. 9.1.h) LPH, deberá practicarse con la publicación en el tablón de anuncios o lugar visible de uso general destinado al efecto, cumpliendo con los requisitos del articulo 9 y en caso contrario se podrá a solicitar su comunicación por Edictos.
En la certificación deberá constar el importe adeudado y su desglose y podrán incluirse como hemos dicho anteriormente, como novedad , las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como hemos dicho anteriormente todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor, y el certificado del acuerdo de liquidación de la deuda no requerirá el visto bueno del presidente cuando sea emitido por un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda.
