Cómo debe ser el sistema de distribución de gastos en una comunidad.

Muchas veces los propietarios preguntan cómo se ha de contribuir a los gastos de la Comunidad, ¿por cuotas de participación porcentuales o a partes iguales?

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e, que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptible de individualización.

¿Cómo se calcula la cuota de participación que tiene que pagar cada propietario en concepto de gasto ordinario de la comunidad?

            Como norma general en el título constitutivo del edificio se fija la cuota asignada a cada piso o local. “Para su fijación se toma como base la superficie útil en relación con el total del edificio, su situación y emplazamiento, así como el uso que presumiblemente se va a tener de los elementos comunes”.

Sin embargo, la ley deja la puerta abierta para que se instaure otro sistema de distribución de gastos diferente. 

Puede ocurrir que el dueño del bloque de viviendas, el promotor, fije a través del título o de los estatutos un criterio de reparto del gasto diferente al del coeficiente de participación: esto es, que por ejemplo los gastos se paguen a partes iguales o se excluyan del pago a determinados propietarios, como sucede con los locales cuando no tienen acceso por el portal por estar situados en planta calle.

También la normativa establece una excepción al sistema de contribución al pago de por parte del propietario: cuando se trata de gastos susceptibles de individualización. En este caso, es aplicable cuando hay instalados sistemas, por ejemplo, contadores de agua o de calefacción, que permiten individualizar el consumo y, en consecuencia, su gasto.

Salvo lo especialmente establecido en los estatutos de la comunidad, el propietario contribuirá al pago de los gastos generales conforme a su coeficiente de participación.

Otra de las cuestiones más debatidas es si los locales tienen la obligación de participar en todos los gastos del bloque, incluido el ascensor, aun cuando no lo utilicen. “Si no existe una cláusula que exima al propietario del local del pago de determinados gastos o un acuerdo adoptado al respecto por unanimidad, está obligado a contribuir al pago de los gastos de mantenimiento del servicios o elementos comunes de la finca aunque no los utilice ya que su no utilización no exime del pago”,

Como se realiza esta modificación de contribución a los gastos:

Para modificar el pago de una o varias partidas de gastos, al suponer en este caso una modificación del sistema de pago establecido en los estatutos, será necesario un acuerdo al respecto. Para llevarlo a la práctica será necesario incluir un punto en el orden del día este acuerdo a tomar.

Cuando la intención es modificar el sistema de reparto del gasto bien porque se modifique el título o los estatutos o bien porque se haga así constar expresamente, en virtud del artículo 17.1 de la LPH el acuerdo deberá aprobarse por la unanimidad de los propietarios.

Por el contrario, si entendemos que este acuerdo constituye un acto de mera administración de carácter económico anual que no implique la modificación de las cuotas del título, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple.

•  En el primer caso será necesario que el acuerdo se eleve a Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad con la finalidad de modificar formalmente las cuotas establecidas en el título o estatutos o manifieste que ésta es la clara voluntad de los propietarios siendo en ambos casos necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.

•  En el segundo caso, será necesario que el acuerdo se apruebe y se aplique el nuevo sistema de distribución del gasto para uno o varios ejercicios económicos y que conste así redactado en el libro de actas de la comunidad de propietarios.

En cualquier caso, si un propietario no atiende a sus obligaciones se convierte en moroso, y la comunidad puede reclamar e imponer además una penalización por el retraso en los pagos de las cuotas.