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La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), fue modificada por una reforma llevada a cabo por Ley 8/2013, cuya entrada en vigor se produjo el 27 de junio de 2013 .Hasta la citada reforma el cerramiento de terrazas y otro tipo de obras como por ejemplo la división de los pisos y locales requería la unanimidad de todos los vecinos.
Tras la reforma de la ley en 2013 el requisito de contar con la unanimidad de todos los propietarios ha quedado reservada para menos materias en propiedad horizontal, exigiéndose ahora unas mayorías cualificadas, modificando, el quórum necesario o mayoría exigida para el cerramiento de terrazas comunitarias.
Procedimiento para proceder al cerramiento de una terraza.
1º.- Autorización administrativa del Ayuntamiento.
El art. 10.3 b) exige la autorización administrativa previa, para el cerramiento de las terrazas, por lo que es recomendable que antes de aprobarse por la Junta de propietarios, debe de comprobarse si la realización de las obras está permitida por el Ayuntamiento u organismo competente de su municipio o ciudad.
El artículo 10.3 b) LPH, establece que requerirán autorización administrativa:… “cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas”. y, “Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas …….
2. º- Celebración de una Asamblea con la solicitud de dicho cerramiento en el correspondiente ORDEN DEL DIA.
Si la junta de propietarios no conoce la intención del vecino de cerrar su terraza porque lo hace sin haber tratado el asunto previamente en una junta de propietarios, difícilmente puede autorizar las obras para el cerramiento de la terraza y es por ello que ante una alteración de los elementos comunes pueda requerir que se restituya a la situación anterior.
Por tanto, una vez averiguado el criterio de la Autoridad administrativa competente el siguiente paso, es proponer a la Junta que trate el cerramiento de la terraza en el orden del día, presentando la solicitud de la autorización administrativa previa y que se recoja con detalle el acuerdo en el acta de la Junta de propietarios.
3º- Obtener el consentimiento de los propietarios para el cerramiento de la terraza.
Hay que tener en cuenta que en cada cerramiento y comunidad tiene sus propias circunstancias y que se requiere cuando así sea necesario, el consentimiento de los propietarios afectados, si así fuera, por dichas obras. Estos propietarios, en caso de que los hubiere, tendrán que acreditar el perjuicio que sufren por el cerramiento de la terraza.
La Junta de propietarios tiene facultades para pronunciarse sobre la naturaleza de las obras del cerramiento de la terraza, y en caso de discordia con el vecino que ha solicitado su aprobación, pueden solicitar y someterse a un dictamen técnico.
La norma general, sobre la mayoría exigida para el cerramiento de terrazas (y resto de obras que se contemplan en el art. 10.3.b) LPH que hemos expuesto anteriormente, requerirá el voto favorable de los 3/5 de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación
Si los ausentes a una Junta de propietarios no se oponen en el plazo de 30 días a los acuerdos adoptados una vez se le notifiquen los mismos, su voto computará a favor del acuerdo de la Junta.
El coste de las obras de cerramiento de la terraza serán exclusivas del propietario que se beneficia de ellas o las realiza.
Igualmente correrá con la indemnización de los perjuicios que cualquier afectado pueda acreditar y que será establecida por la Junta de propietarios quien podrá solicitar un informe técnico para su determinación en caso de discrepancia entre el beneficiado y el afectado.
En conclusión: No puedes emprender esta obra sin más, ya que según el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), para modificar la configuración exterior del edificio, produciendo una alteración de su estética, necesitarás solicitar una autorización administrativa y contar con el consentimiento de la Junta de Propietarios.
Antes de comenzar con las obras de cerramiento de una terraza mi recomendación es:
- Averiguar si se concederá autorización administrativa para dichas obras.
- Asegurase la aprobación del acuerdo antes de comenzar las obras.
Si realizas esta obra sin tener estos permisos, corres el riesgo de tener que abonar importantes sanciones administrativas cubriendo los gastos e indemnizando a los propietarios que hubieras perjudicado. Además de que proceder al cerramiento de la terraza sin contar con el quórum necesario para la aprobación por la Junta de propietarios puede tener la consecuencia final de tener que deshacer la obra emprendida y devolver la terraza a su estado originario.
