Obras y reparaciones en una vivienda alquilada: qué se puede hacer y quién tiene que pagar

Si vives de alquiler, seguro que alguna vez se ha roto algo o ha habido algún desperfecto en la vivienda o hayas querido realizar algún tipo de modificación. Cuando el que habita la casa es el propietario, está más o menos claro quién tiene que pagar por ellas. Si acaso, la única duda puede estar relacionada con lo que cubre o no el seguro. En cambio, cuando la vivienda está alquilada, no todo está siempre tan claro, lo que puede generar grandes desencuentros entre arrendador y arrendatario, que, sin duda, es mejor evitar.

Por eso te explicamos algunas obligaciones y derechos de las partes que intervienen en un contrato de arrendamiento y vamos a explicar quién paga las reparaciones y obras en un piso de alquiler.

La regla general es que paga el arrendador

En principio, y como norma general, el arrendador es quien debe hacerse cargo del pago de todos aquellos arreglos que sean necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, siguiendo lo dispuesto por el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

“El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.

Por su parte, el arrendatario tiene la obligación, tal y como se señala en el artículo 21.3. de comunicar al “arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones (…) a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda”, para que tome las medidas oportunas. En algunos casos, si la reparación es urgente “para evitar un daño inminente o una incomodidad grave”, el arrendatario podrá actuar por su cuenta, eso sí, siempre con la correspondiente “previa comunicación al arrendador”, tras lo cual podrá exigir de inmediato el importe abonado.

Que las reparaciones se deban a desperfectos imputables al arrendatario es una de las excepciones a la regla general que se contemplan en la LAU, pero no la única. Otra es la que señala el artículo 21.4: “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.

“Condiciones de habitabilidad”: una expresión ambigua precisada por los tribunales

Un problema de la redacción del artículo 21 de la LAU es la vaguedad de algunas expresiones empleadas, como, por ejemplo, “condiciones de habitabilidad”. Ello ha dejado la puerta abierta a que se realicen diferentes interpretaciones por las partes interesadas. Para unificar el criterio sobre a qué se hace referencia, una buena opción es ver qué dice la jurisprudencia.

La Sala 1ª del Tribunal Supremo en una sentencia de 1951 ha matizado que por este tipo de reparaciones se entienden aquellas “encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato”.

En esa línea, sentencias posteriores han señalado de forma expresa que esta expresión incluye todas aquellas actuaciones “de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua” (1951), “las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe” (1970), “ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor” (1964).

De estos pronunciamientos, se deduce que las reparaciones en la instalación eléctrica, en el sistema de calefacción o en las tuberías, por poner solo algunos ejemplos, deben ser pagadas por el arrendador, con la única excepción de que un técnico concluya que la causa de los desperfectos haya sido un mal uso del arrendatario.

Obras de mejora: derechos y obligaciones de las partes

Otra confusión es la que se genera entre las obras de conservación y reparación y las obras de mejora. La diferencia es que las obras de mejora no son estrictamente necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda, es decir, se realizan para mejorar sus características, o como consecuencia de un acuerdo entre los propietarios del edificio.

Según el artículo 22.1 de la LAU, el casero podrá hacer obras de mejora, aunque haya un inquilino en la vivienda, siempre y cuando la “ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento”. Además, deberá avisarle con tres meses de antelación.  En una situación como esta, el artículo 22.2, permite al inquilino renunciar al contrato, “salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada”. Si mantiene el contrato, el artículo 22.3 dispone que “tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar”.

En cambio, según el artículo 19.1 de la LAU, la realización de obras de mejora dará derecho “a elevar la renta, transcurridos cinco años de duración del contrato de arrendamiento, con un límite de hasta el 20% de la renta que esté vigente”.

Una duda frecuente es qué puede y qué no puede hacer el inquilino. En la LAU, la única mención expresa señala lo que no puede hacer. Así, el artículo 23.1 determina que el inquilino no podrá realizar obras sin el consentimiento por escrito del propietario que modifiquen la configuración de la vivienda o del mobiliario, ni, en ningún caso, tendrá derecho a realizar obras que supongan una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si no se respetan, el casero podrá dar por finalizado el contrato y podrá elegir entre exigir al inquilino que reponga las cosas al estado anterior o conservar la obra, sin que el inquilino pueda reclamar ningún tipo de indemnización por el coste de la obra. 

En este sentido se han dictado algunas sentencias, como la de la Audiencia de Zaragoza en 2000, como respuesta a una demanda en la que el inquilino solicitó al arrendador el importe por la colocación de una ducha en un baño que no la tenía. El tribunal entendió que esta instalación no podía considerarse como una obra de conservación y, por lo tanto, que no resultaba exigible al propietario.

Una respuesta similar dio en 2005 la Audiencia Provincial a un inquilino que realizó en la vivienda que había alquilado una obra para cambiar la instalación del suministro de agua, a pesar de la negativa del casero. Al finalizar la obra, le reclamaron que les abonara el importe abonado, sin éxito. Por ello, denunciaron, pero, para su sorpresa, la Audiencia no les dio la razón, ya que no lo consideró una obra de conservación, sino de mejora, con la siguiente argumentación:

«Adviértase que, si bien la sustitución del sistema de suministro existente por la conexión a la red pública puede considerarse como adecuada, o, incluso, deseable por múltiples razones, la mera conveniencia no es suficiente para crear la obligación a cargo del arrendador».

Un matiz importante lo encontramos en aquellos casos en los que el inquilino o su pareja sea discapacitado o mayor de 70 años. En estas circunstancias, sí podrá realizar las obras necesarias para poder disfrutar de la vivienda, pero con dos obligaciones. La primera, avisar antes por escrito al casero; la segunda, que cuando finalice el contrato deberá reponer la vivienda a su estado original, si el casero lo exige.